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  • 野中清志 住宅コンサルタント

    野中清志
    住宅コンサルタント

    マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
    マンションを始めとする不動産に関する講演・執筆等多数。30年以上の経験を活かしたユーザーサイドに立ったマンション選択眼は多くのファンに支持されている。
    難しい内容も分かりやすく、ウィットに富んだセミナーは好評。首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

マンションを購入する際、資産性・居住性・収益性(貸しやすさ)が
大切なポイントとなります。その3つのポイントが満たされる物件は、将来に渡って良好な
住環境も維持され人生100年時代にふさわしいマンションと言えるのではないでしょうか。

新宿エリアの魅力

マンションの資産性を考える場合、そのエリアの特性が重要となってきます。
特に「新宿」エリアは東京都の中でも交通の要で、経済的にもとても大きな影響力を
有しており周辺の住宅の資産価値も高くなっています。
「新宿」駅は日本一の利用者の多い駅で、複数の路線が利用できます。周辺には西新宿の
高層ビル街を始め、多くのビジネス街、大型商業施設の集積する巨大な街となっています。
そして今なお大きな発展を遂げつつある街でもあります。

  • 世界一
    利用者が多い「新宿」駅

    「新宿」駅は人気の山手線の駅の一つであり、
    多くの路線が乗り入れ利用者も多い日本一のビッグターミナル駅です。JRだけでも1日の乗車人数は平均で77万人にもなります。新宿駅全体の乗降客数は約350万人でギネス世界記録にも登録されています。つまり周辺にもそれだけ就業人口が多く、潜在的な住宅需要が非常に多いエリアと言えます。

  • JR東日本2019年度

    乗車人数ランキング(上位3位)

    出展:JR東日本「各駅の乗車人員」

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  • 新宿駅周辺にも
    大規模再開発が進む

    「新宿」駅南口の再開発が進み、1996年に高島屋や東急ハンズの入居する「タカシマヤタイムズスクエア」が開業しました。近年でも「JR新宿ミライナタワー」が2016年(平成28年)に開業しています。高速バスのターミナルである「バスタ新宿」も2016年に開業しています。
    さらに今後は「新宿」駅の東西に高さ260メートルのツインタワーを建設する計画があります。2040年代に完成を予定しており、高さは東京都庁を上回り東京の新しい名所となる可能性もあります。

都市再生緊急整備地域
に指定されている
新宿エリア

「新宿」駅の周辺、西新宿の高層ビル街から新宿三丁目の明治通りのあたりまでの
広域エリアは「都市再生緊急整備地域」の中でも特に重要性の高い「特定エリア」に
指定
されています。このエリアでは規制緩和などにより再開発を促進していきます。
同時に「アジアヘッドクォーター」にも指定されており外資系企業を誘致しアジアの
中心的な役割を担うエリアとされています。アジアヘッドクォーターは東京五輪の経済効果の
約5倍
と言われています。こうしたエリアはビジネスエリアとしての将来性も高く、
周辺の不動産の資産価値にも大きな影響を与えると考えられます。

現地周辺航空写真

データから見る
「新宿区」の資産性

地価上昇傾向の
「新宿区」

新宿区の地価は上昇傾向にあります。国土交通省の発表した2020年の基準地価によると、
新型コロナの影響もあり新宿区の地価は上昇率は縮小したものの依然地価の上昇は続いています。
2020年には住宅地で2.6%(都心5区の中で上昇率1位)、
商業地で1.3%(都心5区の中で上昇率3位)
となりました。

  • 基準地価(住宅地)

    地価変動率の推移

    出展:国土交通省「令和2年都道府県地価調査」

  • 基準地価(商業地)

    地価変動率の推移

    出展:国土交通省「令和2年都道府県地価調査」

  • 独身世帯数が
    将来的に増加

    ワンルームマンションやコンパクトマンションの居住者となる単身世帯も多い事が特徴です。東京都の予測によると2020年に新宿区の単身世帯は14万1,775世帯ですが、2035年には14万4,792世帯まで増加すると見られています。新宿区の世帯の半数以上が単身世帯であり、優良な単身世帯住宅であるワンルームマンションやコンパクトマンションの需要も高いと考えられます。

  • 新宿区の
    単身世帯数の将来予測

    出展:東京都「東京都世帯数の予測」(2019年3月時点)

    出展:東京都「東京都世帯数の予測」(2019年3月時点)

    左右にスワイプできます。

  • 独身世帯数が将来的に増加

    ワンルームマンションやコンパクトマンションの居住者となる単身世帯も多い事が特徴です。
    東京都の予測によると2020年に新宿区の単身世帯は14万1,775世帯ですが、2035年には14万4,792世帯まで増加すると見られています。
    新宿区の世帯の半数以上が単身世帯であり、優良な単身世帯住宅であるワンルームマンションやコンパクトマンションの需要も高いと考えられます。

  • 「新宿区」は
    大学の多いエリア

    ワンルームマンションの需要を見る場合には大学の存在も
    重要となります。東京都は全都道府県の中で最も大学が多いエリアです。その中でも新宿区には10の大学があり、東京都のなかでも大学が多いエリアのひとつとなっています。
    大学が多いということで学生はもちろんのこと、
    教職員などを含めて多くの住宅需要が見込めます。

  • 東京都の区別大学数
    ランキング(上位3位)

    出展:東京都「令和元年度 学校基本統計(学校基本調査報告書)」
    (2020年2月21日時点)

「新宿御苑前」
エリアの資産性

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由緒正しい歴史のある
「新宿御苑」エリア

  • 「新宿御苑」は江戸時代の徳川家康の家臣、内藤清成の大名屋敷が元であると言われています。様々な変遷を経て1906年(明治39年)に皇室庭園となり、1949年(昭和24年)に国民公園として一般公開されました。
    「日本庭園」のほか「フランス式整形庭園」「イギリス式庭園」や庭園温室などがあり、桜の名所としても知られています。旧洋館御休所など皇室に関連した歴史のある建物なども重要文化財として残っています。こうした伝統のある施設があるエリアは、土地のイメージとして同一視される事も多く、その場所の印象も良くなります。

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巨大公園に近いエリアのマンションの資産価値は?

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  • 新宿御苑は「新宿」「代々木」「千駄ヶ谷」などの駅に及ぶ規模で、東京ドーム12個分の広さがあります。都心の一等地にありながら広大な敷地を有しています。こうしたことから当然そのエリアにマンションが発売される事はなく、周辺のマンション供給も限定的となる訳です。都内でも大型の公園は、上野公園、木場公園、駒沢公園、井の頭公園など多くありますが、周辺の環境やイメージも良く人気のエリアとなっています。
    「新宿御苑前」周辺もマンションの供給も限定的となり希少性も高いと考えられます。

現地レポート

筆者は実際に「ルジェンテ新宿御苑前」の現地を視察しましたのでレポートいたします。
「新宿」駅から丸ノ内線に乗車し、わずか2駅で「新宿御苑前」駅に到着します。
実際のところ丸ノ内線は駅と駅の間隔が短くJR新宿駅からも徒歩圏となっています。
「新宿御苑前」駅の近くにはしゃれたハンバーガー屋さんや飲食店があり、また駅周辺はなんと
言っても新宿御苑がありますので年間を通じて四季の自然の変化を楽しむ事ができます。
筆者も毎年春になると新宿御苑でのお花見を楽しみとしていますが、都心でありながら身近な所に
このような素晴らしい環境がある事はちょっとした贅沢であるとも感じます。

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駅から数分歩いた所に「東京医科大学」がありまして、「ルジェンテ新宿御苑前」は
そのキャンパスの正面に位置します。当該エリアは都市再生緊急整備地域に指定され大きく
街が変貌した「富久クロス(西富久地区市外地再開発事業)」のエリアにまさに近接した
エリアで、この「富久クロス」の中には大型商業施設ヨークフーズ新宿富久店が
あります。「富久クロス」は夜はライトアップされ周辺のランドマークともなっています。
また周辺の環境は道路幅も広くとても美しい街並みとなっています。
このように「ルジェンテ新宿御苑前」は東京の山手線の内側という希少な立地で交通アクセスも
極めて良く、また住環境もとても優れた物件と考えます。
物件の周辺にはここ数年は新築マンションの供給はほとんどなく希少性も高いと言えます。

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  • ミルリトンカフェ/徒歩3分/約200m(提供写真)

貸しやすい
マンションの条件とは

第三者に貸す際に大切な事は、借り手が付きやすく家賃が落ちづらい事です。都心へのアクセスなど
交通利便性が高く、なおかつビジネス街に近く法人賃貸契約の可能性のあるエリアは、
その条件を満たしやすいと考えられます。
「ルジェンテ新宿御苑前」は、居住用はもとより資産運用としての価値も高いと思われます。

※掲載の現地周辺航空写真は、2020年9月に撮影したものにCG加工したもので、実際とは異なります。また、現地の位置を表現した光は建物の規模を示すものではございません。
※掲載の徒歩分数表示については80mを1分として算出し、端数を切り上げたものです。距離表示については現地からの地図上の概則距離です。